Недействительность сделки можно признать только в суде, только при наличии определенных правовых основаниях.

Среди них выделяются оспоримые и ничтожные сделки. Для признания их недействительными не требуется решение суда: считается, что они изначально недействительны, а требования о признании оспоримой сделки недействительой может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.  

Для расторжения сделки предусмотрены несколько оснований.

Например, если сделка не соответствует закону или каким-то другим нормативным актам, в частности если сделка не была зарегистрирована.

Недействительна сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности.

Сделка также признается недействительной, когда она совершена человеком, признанным недееспособным, вследствие психического расстройства. Кроме того, если один участник знал или должен был знать о недееспособности другого, то он должен возместить больному ущерб.

Если сделку заключил человек, ограниченный судом в дееспособности (пациент наркологического диспансера), то по иску попечителя сделка может быть расторгнута.

Еще одно основание для расторжения сделки - неспособность в общем-то дееспособного гражданина понимать значение своих действий в момент совершения сделки. Если сделку заключил человек, впоследствии признанный недееспособным, по иску его опекуна суд может признать сделку недействительной.

Недействительна сделка, совершенная ребенком, не достигшим 14 лет. И даже если ему от 14 до 18 лет, сделку могут расторгнуть при условии, что она была заключена без согласия родителей или попечителей.

Расторгаются сделки мнимые и притворные. Мнимая сделка заключается для вида, без намерения создать правовые последствия. Притворной сделкой называется та, которая совершается с целью прикрыть другую сделку. К примеру, квартира не дарится, чтобы не платить большие налоги, а продается.

Все перечисленные выше сделки считаются ничтожными, дальше речь пойдет об оспоримых сделках.

Недействительна сделка, совершенная "под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение". Такое значение имеют ошибочные представления относительно природы сделки либо ее тождества, когда люди не понимают последствий сделки.

Заблуждения относительно природы сделки свойственны, как правило, пожилым людям. Бывает, что старушка продает дом, но уверена, что она может продолжать жить в нем дальше. И когда ее просят освободить помещение, может сказать, что не понимала, что делала.

Понятие "тождество сделки" означает, что ее предмет соответствует тому, на что она направлена. То есть если человек продает квартиру, а заключает договор мены, сделка нетождественна.

Заблуждение относительно мотивов сделки существенным не считается.

Помимо этого, недействительна сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон, стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка).

После признания сделки недействительной стороны возвращаются в исходное состояние, т. е. каждая из сторон возвращает другой все полученное в натуре или в деньгах.

Срок исковой давности по недействительным сделкам - 3 года. Но по признанию последствий ничтожной сделки недействительными иск можно подавать в течение 10 лет.

Комментарии к ГК РФ Раздел I, пар.2.